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  • 名企公馆项目测评报告

    发布时间:2010-12-17 11:21:33   来源:上海招商网  [字体大小: ]
        上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”,通过市场调研及相关数据采集,形成以下关于“名企公馆项目”的专项测评报告。
        1.  本项目的SWOT分析
        项目优势:
        ◆  交通优势
        园区位于松江新城,泗砖南路与卖新公路交汇处西北地块,聚合A5莘砖公路、A8沪杭高速(新桥出入口)、A9沪青平高速、A30同三高速和A4奉金高速等多条主干高速公路,同时卖新公路的拓宽将连续上跨嘉金高速、沪杭高速,使得园区距上海市区仅15分钟车程,距虹桥机场20公里。园区提供班车至地铁九号线松江大学城站,无论是商务出行还是货物运输都极为便利。
        ◆ 配套优势
        园区内水、电、天然气、IPTV、光纤户户到位,并联手上海电信为入驻企业提供包括5A智能化楼宇管理系统、远程视频会议系统等信息化解决方案。园区外高尔夫球场、篮球场、网球场,满足办公之余的运动乐趣。
        ◆  价格优势
        园区作为独栋办公楼单价为周边别墅的三分之一,相当于市中心顶级写字楼2年租金,且携手一级资质的上市公司中华企业集团物业公司进行物业管理,每月物业费只是市中心物业费的六分之一,性价比可谓是同等地区最高的。
        项目劣势:
        ◆ 园区所在区位产业集群效应不明显。
        ◆ 周边中高端商务及生活配套较少。
        项目机会:
       ◆  目前各大园区都在发展总部经济,对大客户的过于关注使他们忽略掉了小客户的需求,这部分小客户对办公有一定要求,同时资金有限,而名企公馆就以发展型中小企业为主力客户抓住了市场中的空白。
    项目威胁:
        ◆ 松江企业独栋园区多且体量较大,产业类型多样,会产生市场争夺。

        2.  需求市场情况分析
        据上海招商网发布的2010年第三季度研发办公物业市场指数报告显示:2010年第三季度上海市中心的写字楼租金延续上涨趋势,市区写字楼的平均租金已达6.8元/平方米/天。高昂的商务成本,让办公楼面积需求特别大的高科技研发企业和制造企业总部难以承受。非中心区的商务园区正取代传统的市中心办公楼宇,受到更多企业青睐。随着上海加大经济结构的调整,未来现代服务业集聚型的园区将成为市场的需求主流。在对于“近期购买写字楼的时候会倾向于选择哪种类型产品”的调查中,38.9%的受访者表示倾向于“总部园区独栋选择继续租赁“甲级写字楼”。可以看出随着对未来通胀预期的加大,加上近年来市中心随着物理空间的急剧萎缩,甲级写字楼的增值空间也越来越有限,更多的企业将目光投向了市郊总部园区的企业独栋别墅。


    据上海招商网工业房地产测评研究中心测评小组将上海招商网后台数据库中近半年的上海需求市郊研发办公物业的信息进行整理、分析及对比,得到如下结论:研发办公物业的需求面积一般比较小,绝大部分需求面积在3000平米以下,占此类需求的91%;需求区域主要集中在浦东、闵行、市区,这些区域人力资源充沛,商业配套设施齐全,交通网络发达,并已形成一定的产业集聚及市郊总部办公的氛围。

     比较浦东和浦西两个市场,国内企业继续成为推动浦东市场最主要的需求来源,而浦西则相对更倚赖跨国企业。同时据相关调查表明,在企业研发的前端部门,有创意的部门、市场的部门,可能会考虑到独栋办公、边缘化办公这种产品。

      3测评得分表:

    指标
    满分
    得分
    市场因素
    10
    8.32
    企业因素
    10
    7.65
    项目因素
    10
    7.93
    区域因素
    10
    8.54
    综合测评
    10
    8.11

       4.  测评小组观点:
        根据此项目以上各分项因素的综合测评,最终认定其为五星推荐(共有七个级别对应一星到七星)项目,属上海工业测评研究中心主要推荐项目。园区所处位置交通方便快捷,产品定位明确,符合市场需求。园区整体布局合理,物业品质及园区服务相对较好,高标准的绿化建设构建了花园生态办公环境。不过项目周边产业集聚效应不明显,唯有靠项目本身积累更多符合园区产业定位的优质企业,共建产业链。目前园区沿街商铺正在招租,随着今后商家的落户,生活配套和商务配套的逐步完善,将进一步提升园区的优势。

    5.  测评小组建议:
        根据以上对本项目的SWOT分析,市场调研及需求客户情况的分析,测评小组对本项目三期建成后的招商提出以下建议:
        充分利用行业内权威网络媒体的多层次多渠道手段,进一步扩大在目标客户群内的知名度和讨论热切度,突出项目特色,形成专业领域内的新闻话题。前期可通过软文宣传,人物专访等对项目进行造势,同时在销售期加大广告的投放力度,辅以优惠活动等形式进行对客户的吸引。对一期、二期入驻企业进行回访、积累信息,组织召开已入驻企业、潜在客户群体、园区三方会议,起到信息互通的效果,便于今后招商;或利用现有资源,在园区内举办相关活动,提高园区知名度和客户参与度。   

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